O mercado de terras esta definindo um novo perfil nos valores das propriedades agrícolas. Cada vez mais o ativo "terra" tem seu valor vinculado a capacidade de produção e a rentabilidade que pode ser atingida. O mercado passa a exigir o conhecimento técnico para fins de realizações de negócios ou seja, compra e venda de propriedades agropecuárias.
O princípio é correto, a terra deve ser vista como um bem de produção, vale o quanto ela vai ser capaz de gerar resultados positivos em um prazo compatível com os investimentos realizados.
O valor da terra pode variar entre regiões ou mesmo em cada região. É muito comum algumas regiões produtoras de grãos no centro-oeste apresentarem micro regiões com condições diferentes do solo e também do clima.
O primeiro passo de avaliação de terras é Ter conhecimento da composição química e física do solo e do clima. Muitas vezes já é possível determinar se o solo vai necessitar muito ou pouco investimento para gerar a produção. Como exemplo uma terra com alta necessidade de corretivos não pode custar o mesmo que outra sem necessidade de calagem,. Deve-se para efeito comparativo considerar o valor de custo do calcareo e sua aplicação mais o valor da terra contra a oferta da terra sem necessidade destes custos adicionais.
Nas áreas de pecuária é muito importante Ter-se uma avaliação da capacidade de suporte e lotação dos pastos como também a qualidade do solo que esta relacionada diretamente com o custo de formação e manutenção dos pastos. Com isso devemos considerar, por exemplo, quantas arrobas por hectare a fazenda vai produzir; uma área que pode produzir de 5-6 arrobas vai custar mais barato do que aquela que produz 7-8 arrobas.
Nestes casos não deve-se subestimar a diferenças devido ao custo de abertura, formação e manutenção de pastos com baixo potencial. Sugere-se sempre analisar as ofertas de melhores terras para a exploração pecuária.
Outros fatores determinantes no valor de mercado é a localização e o acesso, as terras nas regiões Norte e Centro-Oeste apresentam valores inferiores do que nas regiões Sul e Sudeste principalmente pelo fator de localização e do acesso.
Os recursos naturais principalmente os recursos florestais e recursos hídricos também são fatores fundamentais no valor da terra. É cada vez maior a preocupação pela preservação de áreas florestais e mananciais hídricos nas regiões produtoras, isto certamente será um fator de influência na avaliação de terras no Brasil daqui para frente.
A formação do valor das terras deve passar por uma análise criteriosa e um cálculo projetado para um horizonte mínimo de 5 anos para agricultura e 10 anos para pecuária. A análise do fluxo de caixa pode ser realizado pelo critério do "fluxo descontado", este inclui os valores de compra da terra e os valores dos recursos nela aplicado. Sobre estes valores aplica-se taxas financeiras entre 6 e 8% ao ano e obtem-se o período de amortização do investimento realizado.
Certamente este critério deve ser aplicado com conhecimento técnico, com isto diminui-se os desvios nos resultados projetados e a decisão de compra ou venda é tomada com subsídios profissionais especializados.
Neste panorama o mercado passa a exigir melhor competência para a determinação do valor justo as áreas de produção agropecuária. É uma grande responsabilidade para o profissional qualificado em assumir o espaço de atuação e execução de trabalhos de avaliação. A partir do momento que os valores das terras estiverem coerentes com o retorno financeiro que a terra proporciona, sem dúvidas, vão surgir novos investidores que acreditam no setor e aumentando a capacidade de desenvolvimento e crescimento do agronegócio.
Fábio Ramo